La loi de finances pour 2014 modifie sensiblement la fiscalité immobilière. Voici ce que vous devez savoir, que vous soyez bailleur, propriétaire ou locataire.
Placé sous le signe de la rigueur, le budget 2014 n’a pas épargné l’immobilier .Ainsi, la TVA applicable aux travaux d’entretien dans l’habitation passe de 7 à 10 %, excepté pour les travaux de rénovation énergétiques. Dans la foulée, les conditions d’accès au crédit d’impôt développement durable ont été resserrées. Enfin, acheter un bien immobilier coûtera plus cher cette année. À la hausse du taux de TVA sur les honoraires du notaire vient s’ajouter celle des droits d’enregistrement :un grand nombre de conseils généraux ont augmenté, le 1er mars dernier, la taxe départementale sur les ventes immobilières.
La seule mesure favorable aux propriétaires concerne les plus-values immobilières réalisées sur la vente de logements: l’exonération est désormais acquise au bout de 22 ans de détention et non plus de 30 ans. Et, jusqu’à fin août, un abattement de 25 % est possible sur les plus-values.
Les plus-values immobilières en partie exonérées après 22 ans
Les plus-values sur les cessions de logements autres que les résidences principales sont désormais exonérées d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, contre 30 ans auparavant. Le délai pour être exonéré des prélèvements sociaux (15,5 %) reste, quant à lui, fixé à 30 ans. Si vous revendez un bien avant ce délai, vous devrez donc acquitter l’impôt sur la plus-value, au taux forfaitaire de 19 %, éventuellement majoré d’une surtaxe de 2 à 6 % lorsque la plus-value imposable excède 50.000 €. Le montant de la plus-value taxable fait toutefois l’objet d’un abattement pour durée de détention (au bout de 10 ans, le vendeur bénéficie par exemple d’un abattement de 30 % sur l’impôt et de 8,25 % sur les prélèvements sociaux).
Si vous envisagez de vendre un bien immobilier avant le 1er septembre 2014, vous bénéficierez en plus d’un abattement exceptionnel de 25 %, calculé après l’abattement pour durée de détention. Attention, cet abattement ne s’applique pas aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière (SCI par exemple) ni aux cessions au profit d’un membre de sa famille (conjoint, partenaire de pacs, concubin, ascendant ou descendant).
Les cessions de terrains à bâtir restent exonérées au bout de 30 ans
Le couperet n’est pas passé loin! La disposition de la loi de finances pour 2014 visant à supprimer les abattements pour durée de détention pour les cessions de terrains à bâtir a été censurée in extremis par le Conseil constitutionnel. Un rescrit (n° 2014/01 du 9 janvier 2014) est, ensuite, venu préciser que l’exonération est acquise au bout de 30 ans. Exemple: au bout de 10 ans, l’abattement est de seulement 10 % pour les terrains (contre 30 % pour les logements).
Les droits d’enregistrement ont augmenté dans de nombreux départements
Comme la loi de finances pour 2014 les y autorise, 66 départements (leur liste est disponible sur www.impôt. gouv. fr) ont relevé de 3,8 à 4,5 % le montant de la taxe départementale sur les ventes immobilières. Dans ces départements, les droits d’enregistrement (aussi appelés «frais de notaire ») sont ainsi passés, depuis le 1er mars dernier, à 5,80665 % (5,10665 %, avant). Cette hausse est prévue pour s’appliquer jusqu’au 29 février 2016. Après cette date, la taxe devrait - théoriquement - être ramenée à 3,8 %.
Si certains départements, à l’instar de Paris, de l’Isère, ou encore des Yvelines ont, d’ores et déjà, décidé de ne pas augmenter les droits d’enregistrement, d’autres ne se sont pas encore prononcés, attendant sans doute l’échéance des élections municipales. Si ceux-là notifient à l’administration fiscale, au plus tard le 15 avril 2014, leur décision de passer la taxe départementale à 4,50 %, la hausse s’appliquera aux ventes conclues à compter du 1er juin 2014. En revanche, si cette notification intervient entre le 16 avril et le 30 novembre 2014, le taux des droits d’enregistrement sera relevé seulement pour les ventes conclues après le 1er janvier 2015. Ce qui constituerait un délai bienvenu pour les acheteurs concernés.
En effet, ce relèvement des droits d’enregistrement vient s’ajouter à la légère augmentation des honoraires des notaires consécutive à la hausse de la TVA passée, le 1er janvier dernier, de 19,6 à 20 %. Pour un logement acheté 200.000 €, on estime que, dans les départements ayant augmenté leur taxe, les frais s’élèvent à 16.000 €, soit 2000 € de plus qu’en 2013. Des augmentations en cascade qui pourraient bien, au final, gommer la légère contraction des prix de l’immobilier constatée l’an dernier.
Le crédit d’impôt développement durable simplifié mais durci
Comme chaque année, la loi de finances a accouché d’une nouvelle mouture du crédit d’impôt développement durable (CIDD). Son octroi est désormais conditionné à la réalisation, dans sa résidence principale, d’au moins deux travaux éligibles (par exemple, isolation des combles et installation d’une pompe à chaleur). Les ménages disposant de revenus modestes (les plafonds sont définis à l’article 1417 II du code général des impôts, CGI) peuvent, toutefois, continuer à bénéficier du CIDD pour la réalisation d’une seule catégorie de travaux. Les ménages qui réalisent un bouquet de travaux pourront, quels que soient leurs revenus, étaler la dépense sur deux années consécutives et non plus une seule. Dans ce cas, l’avantage fiscal sera accordé au titre de l’impôt sur le revenu de la deuxième année.
Autre nouveauté, les 10 taux de crédit d’impôt laissent la place à 2 taux applicables quels que soient les équipements installés: 15 % pour la réalisation d’une seule catégorie
de travaux (possible sous condition de ressources).
20 % pour la réalisation d’un bouquet de travaux (quels que soient les revenus du ménage).
En revanche, le plafond des dépenses prises en compte n’a pas bougé. Il reste de 8000 € pour une personne seule et 16.000 € pour un couple. Cette somme est majorée de 400 € par personne à charge. Ce plafond est pluriannuel et se reconstitue tous les 5 ans.
Exemple: un couple avec deux enfants fait réaliser des travaux d’isolation pour 15.000 € et change sa chaudière pour un modèle à condensation (4500 €).
Dépenses prises en compte: 19.500 €, plafonnées à 16.800 €.
Montant du crédit d’impôt: 16.800 € x 25 % = 4200 €.
Cette année encore, la liste des équipements éligibles a été réduite (voir l’annexe 4, art. 18 bis du CGI). Depuis le 1er janvier, les panneaux photovoltaïques ainsi que les équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales n’ouvrent plus droit au crédit d’impôt. Enfin, après y avoir été éligibles plusieurs années, les bailleurs sont exclus du CIDD. Ce dispositif est désormais réservé aux propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit.
Cumul crédit d’impôt et éco-PTZ: de nouveaux plafonds de ressources
Sous conditions de ressources, il est possible de cumuler le CIDD et l’éco-prêt à taux zéro (PTZ ). Pour 2014, les plafonds de revenus ont été modifiés. Le revenu fiscal de référence (année n-2) est de 25 000 € pour une personne seule (35.000 € pour un couple + 7500 € par personne à charge).
TVA: hausse à tous les étages!
Le 1er janvier 2014, l’ensemble des taux de TVA ont augmenté .Le taux dit «intermédiaire» est passé de 7 à 10 % et le taux «normal» de 19,6 à 20 %. En pratique, le taux à 10 % s’applique aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien de logements achevés depuis plus de 2 ans.
Le taux à 20 % s’applique, quant à lui, lorsque l’importance des travaux concourt à la production d’un immeuble neuf (défini à l’article 257 du CGI) ou, lorsque les travaux ont pour conséquence l’augmentation de plus de 10 % de la surface de plancher existante. Une bonne nouvelle, les travaux éligibles au CIDD se voient appliquer, depuis le 1er janvier, une TVA à 5,5 %.
