Un terrain est dit « viabilisé » lorsqu’il est raccordé aux réseaux collectifs d’eau, d’électricité, de gaz et d’assainissement. Si vous possédez un terrain isolé et que vous souhaitez viabiliser une parcelle en vue d’un projet de construction, cette opération nécessite de nombreuses démarches. Voici les étapes à respecter.
Les Travaux
Vérifier si le terrain est constructible: Si vous voulez construire sur un terrain nu et non raccordé aux réseaux d’assainissement, d’eau, de gaz et d’électricité, assurez-vous d’abord que les travaux prévus sont bien conformes aux règles d’urbanisme de la commune où il se situe. Sinon, vous prenez le risque de voir refusées vos demandes administratives (permis de construire ou déclaration préalable) et vos demandes de raccordement.
Consultez le plan local d’urbanisme (PLU)
Le PLU, ou le plan d’occupation des sols (POS) en l’absence de PLU, fixe dans chaque commune les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols. Ce document vous permet, par exemple, de savoir si votre terrain est situé en zone constructible. Il précise les conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées, les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement, ainsi que, dans les zones relevant de l’assainissement non collectif, les conditions de réalisation d’un assainissement individuel. Vous pouvez consulter librement le PLU en mairie, sur le site internet de votre commune ou à la direction départementale de l’équipement (DDE).
A noter
Pour les communes encore couvertes par un plan d’occupation des sols (POS), la loi dite « Alur » du 24 mars 2014 incite à la révision et à la transformation de ce document en plan local PLU d’ici au 31 décembre 2015.
Demandez un certificat d’urbanisme
Pour savoir si votre terrain peut être viabilisé et comment, vous devez vous procurer un certificat d’urbanisme. Ce document n’est pas une autorisation administrative (il ne remplace pas un permis de construire), mais il permet de connaitre précisément les règles d’urbanisme applicables à votre terrain (art. L 410-1 du code de l’urbanisme). Vous pouvez demander deux types de certificat.
> Un certificat d’information: il vous renseigne sur les dispositions d’urbanisme applicables (par exemple, les règles d’un PLU), les limitations du droit de propriété (comme la protection de monuments historiques ou l’existence de servitudes d’utilité publique) et la liste des taxes et contributions qui seront dues. Ce document ne précise pas, en revanche, si le terrain est constructible.
> Un certificat d’urbanisme opérationnel: si vos plans sont déjà bien avancés, vous avez plutôt intérêt à demander un certificat d’urbanisme opérationnel. En plus des informations précédentes, il précise si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de votre projet et révèle l’état des équipements publics existants ou prévus (voies et réseaux). La demande de certificat s’effectue au moyen de l’imprimé Cerfa n° 13410*02, disponible en mairie ou à télécharger sur le site servicepublic.fr. Vous devrez signaler votre choix de certificat (informatif ou opérationnel) sur la première page.
Les éléments à fournir
Quel que soit le certificat demande, joignez à votre dossier un plan de situation du terrain. Pour les demandes de certificat opérationnel, vous devrez fournir, en outre, une note descriptive de votre projet. Une liste exhaustive des documents requis est mentionnée dans l’imprimé. Le dossier devra comporter deux exemplaires (imprimé Cerfa compris) pour un certificat d’information ou quatre, pour un certificat opérationnel. Vous pouvez le déposer directement à la mairie de la commune où se situe le terrain ou l’envoyer par courrier recommandé avec avis de réception. Le délai d’instruction est d’un mois pour un certificat d’information ou de deux pour un certificat opérationnel. Si le certificat n’est pas accordé, la mairie devra motiver son refus. Vous pourrez contester la décision devant le tribunal administratif dans les 2 mois suivant sa notification. Enfin, la demande de certificat d’urbanisme est gratuite et il n’est pas nécessaire d’être le propriétaire du terrain pour effectuer cette démarche. Il est d’ailleurs recommandé de déposer une demande avant même l’achat du terrain sur lequel vous voulez construire. Pour vous protéger, vous pouvez inclure dans votre compromis de vente une condition suspensive d’obtention de certificat d’urbanisme opérationnel favorable.
Le certificat d’urbanisme offre des garanties
Le certificat fige la loi à votre profit pendant un laps de temps. En effet, si vous déposez une demande de permis de construire ou une déclaration préalable pendant la durée de validité du certificat (18 mois), les dispositions d’urbanisme applicables à votre terrain seront celles qui vous ont été mentionnées dans le certificat, y compris si elles ont changé entre-temps (sauf en matière de sécurité ou de salubrité publique). Le certificat peut, à certaines conditions, être prorogé par périodes d’un an.
Se raccorder aux réseaux d’eau et d’assainissement
Pour relier votre terrain au réseau d’eau de votre commune, vous devrez faire une demande auprès de votre mairie. C’est elle qui est responsable de l’approvisionnement en eau potable. Elle vous indiquera la marche à suivre (formulaire à remplir), les coordonnées de la société de distribution d’eau dont vous dépendez et les documents à joindre à votre demande de raccordement (plan de situation de la
commune, plan de masse de votre future habitation indiquant l’emplacement souhaité du compteur, etc.). Le fournisseur d’eau vous présentera un devis (comptez entre 800 € et 1000 € pour le raccordement) et les travaux pourront être programmés dès que la mairie aura autorisé l’ouverture de tranchées.
Si votre terrain se situe dans une zone d’assainissement collectif (voir le PLU), vous devrez le relier au réseau communal des égouts (prévoyez de 3000 € à 3500 €). Il existe deux types de réseaux: un réseau unitaire qui reçoit les eaux usées et les eaux pluviales, et un réseau séparatif qui les collecte séparément. En revanche, si votre parcelle est dans une zone d’assainissement non collectif, vous devrez installer une fosse septique sur votre propriété.
A savoir
Si vous achetez un terrain dans un lotissement, vous n’avez pas à vous occuper des travaux de voirie ou de raccordements de votre parcelle. Le lotisseur doit s’en charger. Seuls les branchements entre votre maison et les limites du terrain seront de votre responsabilité.
Se raccorder aux réseaux d’électricité et de gaz
Pour ces démarches, il est conseillé de se faire accompagner ou représenter par un professionnel (entrepreneur, installateur électricien, architecte ou maitre d’oeuvre).
Pour raccorder votre terrain au réseau électrique, vous devez faire une demande auprès du gestionnaire du réseau de distribution dont vous dépendez (généralement Electricité réseau distribution France - ERDF). Vous pouvez remplir un formulaire de demande sur le site erdfdistribution.fr, ou vous le procurer auprès du conseiller ERDF de votre commune (coordonnées disponibles sur le site d’ERDF). Joignez certains documents à votre dossier (copie de votre permis de construire, plan de situation de votre terrain, photos, etc.) et précisez la puissance de raccordement souhaitée. Vous devez aussi vous engager à prendre en charge les travaux nécessaires sur votre propriété (notamment le creusement d’une tranchée permettant le passage du câble de branchement). Après examen de votre demande, ERDF réalisera une étude technique et vous enverra une proposition de raccordement dans un délai de 10 jours ouvrés. Elle contient la description des opérations qui seront réalisées par le gestionnaire de réseau, un devis (de 1000 € à 1300 € TTC, hors frais de creusement de tranchée
sur votre propriété), un échéancier prévisionnel ainsi que le détail des travaux qui seront de votre responsabilité. Cette proposition est valable 3 mois. Si le raccordement nécessite des interventions dans le domaine public (rue, route, forêt domaniale, etc.), ERDF prend en charge les demandes d’autorisation nécessaires. Lors des travaux, un coffret de branchement est installé à la limite de votre parcelle et du domaine public.
Pour obtenir la mise en service de votre installation, vous devez fournir à ERDF une attestation de conformité de votre installation électrique intérieure, établie par votre électricien et visée par le Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité (Consuel). Il faudra aussi choisir un fournisseur d’électricité. Vous trouverez la liste des professionnels opérant dans votre commune sur le site energie-info.fr. N’attendez pas la fin des travaux de raccordement pour effectuer ces dernières démarches.
A noter
Si votre terrain se situe dans une partie du territoire non desservis par ERDF mais par une entreprise locale de distribution, c’est elle qui devra s’occuper du raccordement. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou sur energie-info.fr.
Les formalités de raccordement au gaz sont presque identiques. Dans la plupart des cas, vous dépendez de Gaz réseau distribution France (GRDF). Vous pouvez alors effectuer la démarche sur le site grdf.fr. Sinon, adressez-vous à l’entreprise locale de distribution. Les tarifs sont d’au minimum 1000 €, si votre terrain est à moins de 35 mètres du réseau. Au-delà, les prix sont variables. Comme pour l’électricité, la mise en service implique que le professionnel ayant réalisé votre installation vous ait délivré un certificat de conformité visé par un organisme agréé. Vous devez aussi avoir choisi un fournisseur de gaz (liste sur le site energie-info.fr).
Les coûts et délais de raccordement sont variables
Les frais de raccordement des réseaux publics à votre parcelle et ceux de branchement entre la limite de votre propriété et votre maison seront à votre charge. Leurs montants ainsi que les délais dépendent de nombreux paramètres, notamment des équipements déjà présents sur place et de l’importance des travaux à réaliser. Ainsi, plus votre terrain est éloigné des réseaux publics, plus vos frais seront élevés. De même, sur votre parcelle, plus votre construction sera distante des limites de votre propriété, plus les travaux de raccordement seront coûteux. Pour un terrain isolé, le coût total de viabilisation peut aller de 5000 € à 15.000 €. Concernant les délais de raccordement, il faut compter, au minimum, de 2 à 3 mois.
