Constituée uniquement de membres d’une même famille, la société civile immobilière (SCI) familiale permet de transmettre facilement un patrimoine, tout en allégeant la fiscalité sur les successions.
Faciliter la succession en évitant les conflits
Si aucune disposition n’a été prise par le défunt, les héritiers qui reçoivent un ou plusieurs biens immobiliers lors d’une succession se retrouvent généralement soumis au régime juridique de l’indivision. Une situation potentiellement source de conflits car l’un des héritiers peut se prévaloir de l’article 815 du Code civil qui dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision».
Si l’entente règne, les indivisaires peuvent décider de vendre le bien ou de racheter la quote-part de celui qui souhaite quitter l’indivision. En cas de désaccord, il est possible de forcer la vente. La loi de 2009 de simplification du droit a prévu une procédure simplifiée pour les indivisaires qui détiennent au moins les deux tiers des droits indivis. Une solution qui, dans certains cas, peut aboutir à la vente aux enchères du bien avec, dans la plupart des cas, une décote substantielle !
Si le bien est détenu via une SCI, les héritiers recevront des parts de la société et non plus des quotes-parts indivises d’un immeuble. S’il ne résout pas l’ensemble des problèmes inhérents à la gestion d’un bien immobilier détenu à plusieurs, le statut de SCI peut permettre une gestion plus souple. Pour cela, les statuts de la société doivent avoir été pensés en amont et les possibilités de sortie du capital avoir été intégrées. Il est par exemple possible de fixer les modalités de vente du bien (majorité requise, par exemple) ou des parts (possibilités de rachat ou d’échange…).
Anticiper la transmission en optimisant les abattements fiscaux
Contrairement à un bien immobilier détenu en direct, les parts d’une SCI peuvent être transmises (démembrées ou en pleine propriété) progressivement aux héritiers. Avantage : permettre l’optimisation des abattements sur les droits de donation. En effet, un parent peut donner en franchise de droits à un enfant 100 000 € tous les 15 ans (plafond fixé à 31 865 € entre grand-parent et petit-enfant). Grâce à la SCI, le donateur a la faculté de transmettre son patrimoine, tout en gardant la main s’il le souhaite. Par exemple, en prévoyant dans les statuts qu’il restera gérant de la société jusqu’à son décès.
Une gestion locative facilitée
Lorsqu’une SCI constituée entre parents et alliés (parents d’un conjoint) jusqu’au 4e degré inclus détient un patrimoine locatif, elle bénéficie d’une souplesse de gestion accrue par rapport à une société classique (SCI non familiale, foncière…). Ainsi, les baux signés avec les locataires ont une durée de trois ans, comme pour un bailleur particulier (les personnes morales doivent d'ordinaire signer des baux de six ans).
Par ailleurs, lorsque le bien loué est la propriété d’une société, ses associés ou actionnaires ne peuvent pas bénéficier, comme un bailleur personne physique, de la faculté de reprendre le logement pour l’occuper eux-mêmes ou y loger un membre de leur famille. En effet, en tant que personne morale, une SCI non familiale ne peut donc pas donner congé à un locataire pour occuper l’immeuble qu’elle détient. La SCI familiale échappe à cette contrainte : la reprise du logement loué peut s’effectuer au profit de l’un des associés. Attention à l’application stricte de la loi : une SCI composée de concubins n’a pas été considérée comme ayant un caractère familial par les tribunaux.
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